Как бы странно не звучало, однако, несмотря на громадный спрос на аренду квартир, превышающий количество сдаваемой в аренду жилплощади, на рынке жилья остается масса квартир, которые не сдаются лишь по причине незнания их хозяевами правил аренды.Когда одна из моих знакомых вышла замуж и приняла решение сдать в аренду свою небольшую квартиру, я захотела вместе с ней обойти риэлторские конторы и агентства, чтобы узнать, какие документы нужно оформить при сдаче собственного жилья в аренду, каких жильцов необходимо пустить в квартиру, и каковы при этом будут ощущения. Оказалось, что у моей знакомой масса претензий к будущим постояльцам: одни получили отказ, поскольку у них была собака, вторые — по причине слишком молодого возраста (из-за опасений, что молодежь будет устраивать шумные вечеринки).Наивысшего пика вопрос выбора будущих квартирантов достиг в момент, когда на нашем пути встретилась женщина, сама повторно сдающая квартиру в наем. Она поведала страшную историю, что поверила людям, на первый взгляд, вполне приличным, и сдала им квартиру, а они оказались настоящими мошенниками. Тут наши поиски достигли апогея, и мы приняли решение обратиться в специализированное агентство. Следуя за своей знакомой и общаясь в процессе с людьми, уже обладающими определенным опытом сдачи жилья в аренду, я смогла составить список правил, следуя которым, можно предотвратить возникновение неприятностей.
Правило первое: Не берись за дело, если не умеешь
Если перед вами впервые встала проблема сдачи в аренду квартиры, доверьте его решение профессионалам из агентств по недвижимости. Эта услуга обойдется вам в некоторую сумму, но зато вы будете уверены, что ваша недвижимость активно предлагается на рынке и что подберут вам адекватных и стабильных квартиросъемщиков.
Особо жадным личностям хочется заметить, что их право отказаться от выплаты комиссионного вознаграждения агенту, но следует учесть несколько факторов. Агентство так или иначе получит свои комиссионные, предъявив их людям, которые изъявят желание снять вашу квартиру, а лично вы потеряете кучу времени. Это произойдет только потому, что вашу квартиру поместят в базу данных агентства, где она мирно будет ожидать клиента, запросам которого она будет полностью удовлетворять. Так что думайте: готовы ли вы ждать неизвестное количество времени, или, оплатив комиссионное вознаграждение агентам, ждать момента, когда для вас подберут хороших квартирантов.
Правило второе. Доверяй, но проверяй
Многие владельцы жилья не хотят прибегать к помощи крупных агентств недвижимости, ошибочно думая, что размер комиссионных там будет больше, чем обычно. Это мнение ошибочно, поскольку на рынке под видом агентств орудует немало мошенников, вступив в сотрудничество с которыми, вы загодя обрекаете себя на проблемы. Доверия заслуживают проверенные агентства, или те, возраст существования которых на рынке недвижимости превышает пять лет. При первом посещении агентства, постарайтесь переговорить с его руководителем, попросите предъявить лицензию, а лучше, постарайтесь найти в Интернете отзывы людей, когда-то бывших клиентами данного агентства. Такие отзывы следует смотреть ни на сайте компании, где могут оставлять свои отзывы её сотрудники, и постараться найти их в других местах.Правило третье. Правильно произведенная оценка недвижимости способна сэкономить кучу времени.
Если вы все-таки приняли решение о самостоятельном поиске подходящих жильцов, которым доверите собственную квартиру, то знайте, что адекватная оценка жилья является первым шагом на пути к успеху. В прямой зависимости от типа дома находится и рыночная стоимость жилья. Повышенный спрос приходится на квартиры, расположенные в монолитно-кирпичных застройках или в новых домах. Если в квартире сделан хороший ремонт, ежемесячная стоимость вашего жилья автоматически увеличивается: светлые просторные квартиры с интересным дизайном, встроенными приборами бытовой техники и освещением в нескольких уровнях, пользуются повышенным спросом. Если ваш дом подключен к выделенной Интернет-линии, а во дворе имеется охраняемая парковка для автомобилей, то и арендная плата должна быть соответствующей подобным условиям.
Правило четвертое. Не бойтесь визуального контакта
Перед тем как дать человеку согласие на въезд в вашу квартиру, следует убедиться в его надежности. Дать однозначный ответ, кто из жильцов будет надежнее – две девушки, пара молодых людей, одинокий человек или семья, просто невозможно. Не стоит сдавать квартиру человеку, с которым вы общались лишь на страницах Интернета. Ведь услышав голос по телефону, можно создать для себя первоначальное мнение о человеке. Но, лучше всего, назначить встречу с потенциальным жильцом, переговорить с ним, посмотреть ему в глаза, и только потом принимать решение о том, сдавать или не сдавать ему квартиру.Правило пятое. Просчитайте все ходы, касательно оплаты
При сдаче жилья в аренду обязательно заключите с арендатором договор, в котором оговорите стоимость оплаты, сроки оплаты и уточните, кто будет оплачивать расходы по коммунальным услугам. Наиболее встречается такая схема распределения оплаты: стоимость коммунальных услуг оплачивает арендодатель, а стоимость телефона и электричества оплачивает арендатор в зависимости, поскольку окончательная сумма зависит от его потребностей. В договоре можно предусмотреть любые пункты, вплоть до мер, применяемых к квартиранту, ведущему себя недостойно. В любом случае, все пожелания или требования, предъявляемые к будущему жильцу, следует огласить на стадии заключения договора и зафиксировать в письменном виде.
Правило шестое. Устанавливаем слежку
Спустя два месяца обязательно наведайтесь в квартиру, и посмотрите, в каком состоянии она содержится. Чтобы быть предельно деликатным, о собственном визите не забудьте заранее предупредить квартиросъемщика. Спросите у соседей, не беспокоит ли их новый жилец, а если все-же вас гложут сомнения, попросите соседей с лестничной площадки некоторое время понаблюдать за вашей квартирой. Если Вы, воспользовавшись правилом пять, заранее обговорили в договоре правила поведения жильцов, вы легко привлечете их к ответственности в случае нарушения пунктов договора. Если на бумаге эти требования не отражены, вряд ли вам удастся призвать гуляк к порядку до момента окончания срока договора аренды.Итак, все правила, выработанные в ходе моего вояжа со знакомой, оглашены. Если следовать им, можно избежать многих проблем с квартирантами. От того, что на вашей территории поселится посторонний человек, не будет страдать никто, а лично вы получите только выгоду от сдачи собственного жилья.
Как быть, если вас навестил налоговый инспектор? Многие люди, сдающие в аренду жилье, не желают платить налоги, в вернее всего, не хотят выстаивать длинные очереди к налоговому инспектору. Пожилые люди, в основном не разбираются в перипетиях налогового законодательства, а какие можно получить консультации в государственных органах, всем известно давно.
Здесь не помешает нанести визит юристам и воспользоваться следующими советами:Если при сдаче квартиры в аренду, вами не был заключен договор, доказать факт получения денег от квартирантов будет практически невозможно. И если вами заинтересовалась налоговая инспекция, вы вполне может сказать, что пустили пожить в квартиру дальнего родственника, с родственников денег не берут, а они ухаживают за рыбками и поливают растения в горшках.Эта легенда довольно избита, и не всегда может сойти за чистую монету. Например, вы на протяжение долгого времени сдаете квартиру африканцу, который в принципе никак не похож на вашего родственника, и соседи факт отсутствия родства готовы радостно подтвердить. Если у вас отсутствует договор найма (не существует такого документа), то факт сдачи квартиры доказать невозможно. При отсутствии договора смело утверждайте, что квартира сдается вами в течение всего трех лет, и за этот период вы с радостью уплатите налоги (штрафные санкции при этом к вам применяться не будут).Если вы, как законопослушный гражданин, хотите оформить все правильно, нужно заключить договор. Подписав договор, его копию отправьте в налоговую инспекцию, чтобы с вас стали взимать подоходный налог. Налог на доходы в размере 13% будет исчисляться с суммы, указанной в договоре, а срок его оплаты должен быть не позднее 1 апреля года, следующего за годом заключения договора.
В случае сдачи жилья в аренду по доверенности, владелец квартиры обязан уплачивать налоги. При заключении договора аренды, вы действуете от имени человека, в собственности которого находится квартира (ст. 185 ГК РФ). При этом, у собственника, которого вы в данный момент представляете, возникают все правовые аспекты сделки, в том числе и обязанности по уплате налогов (п. 1 ст. 182 ГК РФ). А поскольку прибыль от аренды причитается владельцу жилья, он является субъектом налогообложения.
